CO2-Preis 2027: Was Mieter und Vermieter bei Heizkosten zahlen

Der CO2-Preis 2027 bleibt beim Heizen auf dem Niveau von 2026. Der Bundestag hat am 15. Oktober 2026 das Dritte Gesetz zur Änderung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) beschlossen. Danach liegt der Preis je Tonne CO2 für Erdgas, Heizöl und Flüssiggas auch 2027 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro. Bei den Heizkosten von Mietern und Vermietern gibt es durch den CO2-Preis also 2027 keinen neuen Sprung. Die Aufteilung der CO2-Kosten nach dem Stufenmodell läuft unverändert weiter. Der Bundesrat muss sich mit dem Gesetz im zweiten Durchgang noch befassen. Verkündet und in Kraft ist es also noch nicht.

Die Kernaussage für Ihre Heizkostenabrechnung

Wer mit Gas oder Öl heizt, zahlt 2027 beim gleichen Verbrauch denselben CO2-Aufschlag wie 2026. Billiger wird es dadurch nicht, der Aufschlag steigt nur nicht weiter. Ohne die Gesetzesänderung hätte sich der Preis für 2027 an den schwankenden Versteigerungspreisen des europäischen Industrie-Emissionshandels orientiert. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW hatte dafür 75 bis 85 Euro je Tonne für möglich gehalten. Für Vermieter unsanierter Häuser bleibt die Rechnung deshalb 2027 kalkulierbar, aber hoch.

Warum es diesen Beschluss überhaupt brauchte

Das BEHG war als Übergangssystem gebaut. Von 2021 bis 2025 gab es Festpreise, zuletzt 55 Euro je Tonne. Für 2026 wurde erstmals ein Korridor eingeführt, innerhalb dessen die Zertifikate versteigert werden. Ab 2027 sollte eigentlich der neue europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr übernehmen, der sogenannte ETS 2. Dessen Start wurde aber per EU-Verordnung vom 11. März 2026 um ein Jahr auf 2028 verschoben.

Damit entstand eine Lücke. Für ein solches Übergangsjahr sah das BEHG bisher vor, den Preis aus den Versteigerungen des ETS 1 abzuleiten, also aus dem Emissionshandel für Kraftwerke und Industrie. Genau dieser Mechanismus hätte zum Preissprung führen können. Die Bundesregierung hat den Entwurf am 12. August 2026 im Kabinett beschlossen, der Bundestag hat ihn am 24. September 2026 in erster Lesung beraten und am 15. Oktober 2026 verabschiedet. Im ersten Durchgang am 25. September 2026 hatte der Bundesrat keine Einwände erhoben.

Ein Detail aus der Praxis ist wichtig für die Einordnung: Nach den von der Energiebörse EEX veröffentlichten Ergebnissen endeten die Versteigerungen 2026 ab Juli durchgehend bei 65,00 Euro. Der Korridor wirkt also faktisch als Deckel. Wer für 2027 rechnet, ist mit der Obergrenze von 65 Euro auf der realistischen Seite.

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CO2-Preis 2027 und Heizkosten: Was Mieter und Vermieter in Euro zahlen

Bei 65 Euro je Tonne macht der CO2-Preis nach Branchenberechnungen rund 1,55 Cent je Kilowattstunde Erdgas und rund 20,5 Cent je Liter Heizöl aus, jeweils inklusive Umsatzsteuer. Diese Kosten stecken im Arbeitspreis Ihres Versorgers. Der Lieferant muss den CO2-Anteil auf der Rechnung ausweisen, und genau diese Angabe braucht der Vermieter für die Aufteilung.

So wird zwischen Mieter und Vermieter geteilt

Seit 2023 regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wer welchen Teil der CO2-Kosten trägt. Maßstab ist der jährliche CO2-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche. Je schlechter das Haus gedämmt ist, desto mehr zahlt der Vermieter. Der Gedanke dahinter: Der Mieter beeinflusst sein Heizverhalten, der Vermieter den Zustand von Hülle und Heizung.

CO2-Ausstoß je m² und Jahr	Anteil Mieter	Anteil Vermieter
unter 12 kg	100 %	0 %
12 bis unter 17 kg	90 %	10 %
17 bis unter 22 kg	80 %	20 %
22 bis unter 27 kg	70 %	30 %
27 bis unter 32 kg	60 %	40 %
32 bis unter 37 kg	50 %	50 %
37 bis unter 42 kg	40 %	60 %
42 bis unter 47 kg	30 %	70 %
47 bis unter 52 kg	20 %	80 %
ab 52 kg	5 %	95 %

Für die Abrechnungen des Jahres 2026 setzt das CO2KostAufG nach verbreiteter Lesart den Mittelwert des Korridors an, also 60 Euro je Tonne, auch wenn die Versteigerungen beim Höchstpreis endeten. Für die folgenden Beispiele rechnen wir für 2027 mit 65 Euro je Tonne, weil das dem tatsächlichen Preisniveau der Versteigerungen entspricht.

Beispiel 1: Mehrfamilienhaus mit Gaszentralheizung

Annahmen dieses Beispiels: acht Wohnungen mit zusammen 600 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr 1970er Jahre, teilsaniert. Gasverbrauch für Heizung und Warmwasser 120.000 Kilowattstunden im Jahr. Emissionsfaktor Erdgas 0,201 Kilogramm CO2 je Kilowattstunde. Umsatzsteuer 19 Prozent.

• CO2-Ausstoß: 120.000 kWh mal 0,201 kg ergibt 24.120 kg, also 24,12 Tonnen
• Je Quadratmeter: 24.120 kg geteilt durch 600 m² ergibt 40,2 kg, das ist Stufe 7
• In Stufe 7 trägt der Mieter 40 Prozent, der Vermieter 60 Prozent

Position	bei 65 Euro je Tonne	Vergleich: 80 Euro je Tonne
CO2-Kosten Gebäude brutto	1.865,68 Euro	2.296,22 Euro
Anteil Vermieter (60 %)	1.119,41 Euro	1.377,73 Euro
Anteil aller Mieter (40 %)	746,27 Euro	918,49 Euro
davon Wohnung mit 75 m²	93,28 Euro	114,81 Euro

Die Spalte mit 80 Euro ist ein Rechenszenario aus der Mitte der GdW-Spanne. Sie zeigt, was ohne die Gesetzesänderung im Raum gestanden hätte: für dieses Haus 430,54 Euro mehr im Jahr, davon 258,32 Euro beim Vermieter. Für den einzelnen Mieter geht es um gut 20 Euro. Der Löwenanteil der Entlastung landet in diesem Gebäude also beim Eigentümer.

Beispiel 2: Vermietetes Einfamilienhaus mit Ölheizung

Annahmen dieses Beispiels: 140 Quadratmeter Wohnfläche, unsaniert, Ölkessel aus den 1990er Jahren. Der Vermieter kauft das Öl ein und rechnet die Heizkosten ab. Verbrauch 2.500 Liter im Jahr, Emissionsfaktor rund 2,65 Kilogramm CO2 je Liter.

• CO2-Ausstoß: 6.625 kg, je Quadratmeter 47,3 kg, das ist Stufe 9
• CO2-Kosten bei 65 Euro je Tonne inklusive Umsatzsteuer: 512,44 Euro
• Anteil Vermieter (80 Prozent): 409,95 Euro
• Anteil Mieter (20 Prozent): 102,49 Euro

Das ist der Klassiker, den man in Bestandsportfolios immer wieder sieht: Der Mieter merkt vom CO2-Preis kaum etwas, der Eigentümer zahlt jedes Jahr einen spürbaren Betrag, ohne dass sich am Haus etwas verbessert. Bei einem Kaufpreis für ein solches Haus fällt das nicht ins Gewicht. Über zehn Jahre summiert es sich aber zu einem Betrag, der eine Kesselerneuerung oder eine Dachdämmung mitfinanzieren könnte.

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Wer vom stabilen CO2-Preis profitiert und wer nicht

Vermieter schlecht gedämmter Häuser gewinnen am meisten. Sie tragen in den oberen Stufen 70 bis 95 Prozent der CO2-Kosten, jeder Euro Preisanstieg hätte sie also fast voll getroffen. 2027 bleibt ihre Belastung auf dem Niveau von 2026.

Mieter in unsanierten Gebäuden profitieren nur wenig, weil ihr Anteil ohnehin klein ist. Die Gesamtheizkosten hängen bei ihnen viel stärker am Gas- oder Ölpreis selbst und am eigenen Verbrauch.

Mieter in gut gedämmten Häusern mit Gas- oder Ölheizung zahlen in den unteren Stufen 80 bis 100 Prozent der CO2-Kosten selbst. Der Ausstoß je Quadratmeter ist dort allerdings niedrig, die absoluten Beträge entsprechend auch.

Selbstnutzende Eigentümer tragen die CO2-Kosten immer vollständig. Für sie bedeutet der Beschluss schlicht Planbarkeit für ein weiteres Heizjahr.

Wer verliert? Niemand im eigentlichen Sinn, aber das Polster ist zeitlich begrenzt. Ab 2028 bildet sich der Preis im ETS 2 ohne nationalen Korridor. Eigentümer, die die Ruhe 2027 als Dauerzustand verbuchen, rechnen ihre Heizungsentscheidung schön.

Was ab 2028 auf vermietete Häuser zukommt

Zwei Entwicklungen gehören in jede Kalkulation, die über 2027 hinausgeht.

Erstens der europäische Emissionshandel ETS 2 ab 2028. Ein Preiskorridor wie im nationalen System ist dann nicht mehr vorgesehen. Prognosen zur Höhe geben wir hier bewusst nicht ab.

Zweitens das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde und seit dem 29. Juli 2026 in Kraft ist. Es hat das CO2KostAufG um neue Regeln ergänzt. Für vermietete Wohnungen mit einer nach dem 28. Juli 2026 neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung gilt ab dem 1. Januar 2028: CO2-Kosten und Gasnetzentgelte werden hälftig geteilt, unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Ab 2029 kommt die Hälfte der Kosten für den vorgeschriebenen Bio-Anteil am Brennstoff hinzu. Für Heizungen, die vor diesem Stichtag eingebaut wurden, bleibt es beim Stufenmodell.

Das verschiebt die Rechnung beim Heizungstausch erheblich. Wer heute in einem gut gedämmten Mietshaus einen neuen Gaskessel einbaut, zahlt ab 2028 die Hälfte der CO2-Kosten, obwohl er nach dem Stufenmodell nur 10 oder 20 Prozent getragen hätte. In schlecht gedämmten Häusern ist es umgekehrt.

Was Mieter und Vermieter jetzt prüfen können

Vermieter

• Den CO2-Ausstoß je Quadratmeter für Ihr Gebäude aus der letzten Abrechnung ermitteln und die Stufe festhalten. Dann wissen Sie, welcher Anteil 2027 bei Ihnen bleibt.
• Prüfen, ob der Abrechnungsdienstleister die Aufteilung tatsächlich vornimmt und in der Heizkostenabrechnung ausweist. Fehlt sie, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil nach dem CO2KostAufG um 3 Prozent kürzen.
• Bei einer anstehenden Heizungserneuerung die hälftige Teilung ab 2028 in den Variantenvergleich aufnehmen. Ein neuer fossiler Kessel ist nach dem 28. Juli 2026 an andere Kostenregeln gebunden als der alte.
• Den Vermieteranteil an den CO2-Kosten als nicht umlagefähigen Aufwand in der Liquiditätsplanung für 2027 berücksichtigen.

Mieter

• In der nächsten Heizkostenabrechnung nach dem Abschnitt zu den CO2-Kosten suchen: Stufe, Ausstoß je Quadratmeter und Vermieteranteil müssen erkennbar sein.
• Wer eine Gasetagenheizung hat und das Gas selbst beim Versorger bezieht, muss den Vermieteranteil aktiv zurückfordern. Dafür gilt eine Frist von zwölf Monaten ab Erhalt der Rechnung des Versorgers. Diese Frist wird in der Praxis häufig verpasst.
• Die Vorauszahlungen für 2027 müssen wegen des CO2-Preises nicht steigen. Erhöht der Vermieter sie trotzdem, liegt der Grund in anderen Kostenpositionen, etwa im Brennstoffpreis oder im Verbrauch.

Käufer und Eigentümer

• Bei vermieteten Bestandsobjekten mit Gas- oder Ölheizung den Vermieteranteil an den CO2-Kosten in die Renditerechnung einbeziehen. Wer etwa ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit altem Ölkessel kalkuliert, setzt diesen Posten neben Kaufpreis und Kaufnebenkosten an, denn er schmälert den Ertrag jedes Jahr.
• Im Exposé und in den Unterlagen nach den letzten Heizkostenabrechnungen fragen. Daraus lässt sich die Stufe des Gebäudes ablesen.
• Selbstnutzer mit Ölheizung haben 2027 keinen Anlass, Heizöl wegen eines steigenden CO2-Aufschlags vorzuziehen, solange der Korridor wie beschlossen in Kraft tritt.

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Wann die Regel gilt

Stand des Verfahrens: vom Bundestag beschlossen am 15. Oktober 2026. Der zweite Durchgang im Bundesrat steht aus, danach folgen Ausfertigung und Verkündung im Bundesgesetzblatt. Das Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft. Gelten soll der Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne für das gesamte Jahr 2027. Weil der Bundesrat im ersten Durchgang keine Einwände hatte, gibt es derzeit keine Anzeichen für eine Blockade. Beschlossen ist das Gesetz damit aber erst, wenn auch der Bundesrat es passieren lässt.

Häufige Fragen

Gilt der Korridor auch für Fernwärme?

Fernwärme aus Gas- oder Ölverbrennung ist ebenfalls vom CO2-Preis erfasst. Der Versorger gibt die Kosten über den Wärmepreis weiter und muss die Emissionen ausweisen. Die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter folgt auch hier dem Stufenmodell.

Was ist mit Wärmepumpen und Nachtspeicheröfen?

Strom unterliegt nicht dem nationalen CO2-Preis. Wer elektrisch heizt, hat in der Heizkostenabrechnung deshalb keine CO2-Kosten, die geteilt werden.

Kann der Vermieter die Aufteilung vertraglich ausschließen?

Nein. Abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind nach dem CO2KostAufG unwirksam.

Gibt es Ausnahmen für denkmalgeschützte Häuser?

Ja. Verhindern Denkmalschutz oder Vorgaben in Milieuschutzgebieten eine energetische Sanierung, kann sich der Vermieteranteil halbieren oder ganz entfallen. Die Voraussetzungen müssen in der Abrechnung begründet werden.

Muss ich für 2027 einen neuen Energieausweis vorlegen?

Nicht wegen des CO2-Preises. Das GModG bringt ab dem 1. Januar 2027 aber neue Regeln zum digitalen Energieausweis und zur Vorlage auch bei Verlängerung eines Mietvertrags.

Quellen

• Deutscher Bundestag, Drucksache 21/7869 vom 7. September 2026, Gesetzentwurf der Bundesregierung
• Bundesumweltministerium, Gesetzentwurf Drittes BEHG-Änderungsgesetz
• Deutscher Bundestag, hib: BEHG-Änderung, CO2-Preis soll 2027 stabil bleiben
• Deutscher Bundestag, hib: BEHG-Änderung, Bundesrat hat keine Einwände
• Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) auf gesetze-im-internet.de
• Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) auf gesetze-im-internet.de

Hinweis: Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und ersetzt keine Beratung. Ob und in welcher Höhe im konkreten Mietverhältnis CO2-Kosten zu tragen oder zu erstatten sind, sollte im Einzelfall ein Rechtsanwalt, ein Mieter- oder Eigentümerverein oder ein Steuerberater prüfen.