Gewerberaum zur Wohnung umgebaut: BGH VIII ZR 104/25

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. August 2026 (Az. VIII ZR 104/25) entschieden: Wird ein Gewerberaum zur Wohnung umgebaut, gilt die Mietpreisbremse in aller Regel trotzdem. Die Ausnahme für neu geschaffenen Wohnraum greift nur, wenn die Räume vorher nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung objektiv nicht zum Wohnen taugten und erst durch Baumaßnahmen mit wesentlichem Bauaufwand bewohnbar wurden. Dass dort früher ein Büro, eine Praxis oder ein Laden war, reicht allein nicht aus. Der BGH hat das gegenteilige Urteil des Landgerichts Berlin II aufgehoben und den Fall zurückverwiesen. Das Urteil ist seit dem 14. Oktober 2026 im Volltext verfügbar.

Worum es in dem Berliner Fall ging

Der Sachverhalt ist typisch für Berliner Altbauten. Im Erdgeschoss eines Hauses lag eine Gewerbeeinheit. Ein Teil davon wurde abgetrennt, umgebaut und 2020 erstmals als Wohnung vermietet. Für 73 Quadratmeter vereinbarten die Parteien eine Nettokaltmiete von 979 Euro im Monat. In Berlin gilt die Mietpreisbremse bereits seit 2015.

Die Mieter hielten die Miete für überhöht. Nach ihrer Berechnung anhand des Berliner Mietspiegels wären höchstens 623 Euro zulässig gewesen. Sie verlangten 10.800 Euro überzahlte Miete und 1.068 Euro zu viel gezahlte Kaution zurück.

Die Vermieterin berief sich auf die sogenannte Neubauausnahme: Die Wohnung sei nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet worden, also gelte die Mietpreisbremse nicht. Das Amtsgericht Charlottenburg und das Landgericht Berlin II folgten dieser Argumentation. Der BGH sah das anders.

Die Zahlen des Falls im Überblick

Position	Betrag
Vereinbarte Nettokaltmiete	979,00 Euro
Nach Mieterrechnung zulässige Miete	623,00 Euro
Differenz je Monat	356,00 Euro
Geforderte Rückzahlung Miete	10.800,00 Euro
Kaution aus vereinbarter Miete (3 × 979 Euro)	2.937,00 Euro
Kaution aus zulässiger Miete (3 × 623 Euro)	1.869,00 Euro
Geforderte Rückzahlung Kaution	1.068,00 Euro

Die Kautionsdifferenz ergibt sich aus der gesetzlichen Obergrenze von drei Nettokaltmieten. Maßgeblich ist dabei die zulässige Miete, nicht die vereinbarte. Wer bei einem überhöhten Mietvertrag nur auf die Monatsmiete schaut, übersieht diesen Posten oft.

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Mietpreisbremse bei Gewerberaum zur Wohnung umgebaut: was BGH VIII ZR 104/25 verlangt

Kern des Streits ist § 556f Satz 1 BGB. Danach gilt die Mietpreisbremse nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Gedacht ist das für echten Neubau. Wer investiert und zusätzlichen Wohnraum schafft, soll nicht durch die Preisgrenze ausgebremst werden.

Die Vorinstanzen hatten die Vorschrift wörtlich genommen: Bis 2014 Gewerbe, danach erstmals Wohnung, also erstmals als Wohnung genutzt. Der BGH hält das für zu weit. Für die Frage, ob Wohnraum neu entsteht, verweist der Senat auf das Wohnraumförderungsgesetz. Dort kommt es auf die baulichen Gegebenheiten und einen wesentlichen Bauaufwand an.

Eine frühere Gewerbenutzung schließt die Ausnahme nach dem BGH also grundsätzlich aus. Anders ist es nur, wenn zwei Bedingungen zusammenkommen:

1. Die Räume waren vorher objektiv keine Wohnung. Gemeint ist der bauliche Zustand: Hätte man dort mit der vorhandenen Ausstattung wohnen können? Ein Büro mit Fenstern, Heizung, Toilette und Teeküche ist baulich oft nicht weit von einer Wohnung entfernt. Ein Ladenlokal mit Schaufensterfront ohne Bad oder eine Lagerhalle ohne Heizung sind etwas anderes.
2. Die Wohnnutzung entstand erst durch erheblichen Umbau. Neue Bodenbeläge, ein neuer Anstrich und eine Küchenzeile reichen nicht. Es braucht Baumaßnahmen, die in Umfang und Kosten wirklich ins Gewicht fallen.

Aus der Praxis ist das ein wichtiger Punkt. Viele Umwandlungen in Großstädten laufen genau so ab: Eine ehemalige Arztpraxis oder ein Büro im Hochparterre wird als Wohnung vermietet, oft mit wenig Umbau. Für solche Fälle schließt das Urteil die Neubauausnahme weitgehend aus.

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Wer im Streit was beweisen muss

Für Vermieter fast noch wichtiger als die Auslegung selbst ist die Beweislast. Das Landgericht hatte die Mieter in der Pflicht gesehen, eine frühere Wohnnutzung darzulegen. Der BGH dreht das um. Der Vermieter muss darlegen und im Streitfall beweisen, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Im Umbaufall heißt das: Er muss auch den damaligen baulichen Zustand und den Bauaufwand belegen.

Das ist in der Praxis selten einfach. Umbauten liegen oft Jahre zurück, Rechnungen sind verstreut und manchmal hat zwischenzeitlich der Eigentümer gewechselt. Wer eine solche Wohnung gekauft hat, kennt die Unterlagen des Voreigentümers oft gar nicht.

Ohne Auskunft vor Vertragsschluss nützt die Ausnahme nichts

Dazu kommt eine formale Hürde, an der viele Vermieter scheitern. Wer sich auf die Neubauausnahme berufen will, muss den Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert darüber informieren. Das regelt § 556g Absatz 1a BGB. Fehlt diese Auskunft, kann sich der Vermieter auf die Ausnahme zunächst nicht berufen. Holt er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nach, ist das erst zwei Jahre danach möglich.

Das Landgericht muss nun im neuen Durchgang klären, wie die Räume vor dem Umbau aussahen, wie hoch der Bauaufwand war und ob die Auskunft erteilt wurde. Das Urteil entscheidet also nicht, dass die Mieter ihr Geld zurückbekommen. Es legt fest, nach welchen Maßstäben das geprüft wird.

Formal ist die Entscheidung als Versäumnisurteil ergangen. Das ändert nichts an ihrer Aussagekraft für die Auslegung des Gesetzes, weil der Senat die Rechtsfrage inhaltlich beantwortet hat.

Wie viel ist ein wesentlicher Bauaufwand?

Eine feste Euro-Grenze nennt das Gesetz nicht. Einen Anhaltspunkt liefert ein zweites Urteil des BGH aus diesem Jahr. Am 1. Juli 2026 (Az. VIII ZR 50/23) hat der Senat entschieden, dass auch ein zuvor unbewohnbarer Berliner Altbau unter die Neubauausnahme fallen kann, wenn er mit erheblichem Aufwand dauerhaft wieder bewohnbar gemacht wurde. Als Maßstab für den Aufwand gelten dort Baukosten von mindestens einem Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung, ohne Grundstücksanteil.

Beide Urteile stützen sich auf das Wohnraumförderungsgesetz. Es liegt deshalb nahe, dass die Gerichte die Drittel-Schwelle auch beim Umbau von Gewerberaum heranziehen. Wie das Landgericht den konkreten Berliner Fall bewertet, steht allerdings noch aus.

Rechenbeispiel: Reicht der Umbau für die Ausnahme?

Beispiel mit angenommenen Werten: Eine ehemalige Bürofläche von 73 Quadratmetern wird zur Wohnung umgebaut. Angenommen werden Baukosten für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstück von 3.000 Euro je Quadratmeter.

• Vergleichbarer Neubau: 73 Quadratmeter × 3.000 Euro = 219.000 Euro
• Ein Drittel davon: 73.000 Euro
• Tatsächlicher Umbau: neues Bad, Küche, Böden, Malerarbeiten für zusammen 38.000 Euro

In diesem Beispiel liegt der Umbau deutlich unter der Schwelle. Kommt hinzu, dass das Büro bereits Heizung, Fenster und eine Toilette hatte, also schon vorher bewohnbar war, scheidet die Neubauausnahme aus. Die Mietpreisbremse gilt dann voll.

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Was das Urteil in Euro bedeuten kann

Beispiel mit angenommenen Werten: Eine umgebaute Gewerbeeinheit mit 60 Quadratmetern liegt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel beträgt 10,00 Euro je Quadratmeter. Vereinbart wurden 16,00 Euro je Quadratmeter.

Position	Betrag
Ortsübliche Vergleichsmiete (60 × 10,00 Euro)	600,00 Euro
Zulässige Höchstmiete (Vergleichsmiete plus 10 Prozent)	660,00 Euro
Vereinbarte Miete (60 × 16,00 Euro)	960,00 Euro
Überzahlung je Monat	300,00 Euro
Überzahlung nach 30 Monaten	9.000,00 Euro
Zu hohe Kaution (3 × 300 Euro)	900,00 Euro

Für den Vermieter kommt eine zweite Folge hinzu, die oft unterschätzt wird. Die Miete sinkt nicht nur für die Vergangenheit, sondern dauerhaft auf 660 Euro. Bei 300 Euro weniger im Monat fehlen 3.600 Euro Jahresmiete. Bei einer Kapitalanlage, deren Kaufpreis auf der höheren Miete kalkuliert war, verschiebt das die Rendite spürbar.

Umgekehrt gilt: Greift die Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB tatsächlich, dann wirkt sie dauerhaft und nicht nur für die erste Vermietung. Davon hängt also viel Geld ab, und genau deshalb wird um diese Frage so häufig gestritten.

Wer von dem Urteil profitiert und wer verliert

Mieter in umgebauten Gewerbeflächen haben eine deutlich bessere Ausgangslage. Der Hinweis des Vermieters, die Wohnung sei Neubau, weil vorher Gewerbe darin war, genügt nicht mehr. Der Vermieter muss den Zustand vor dem Umbau und die Kosten belegen.

Vermieter, die Gewerbe mit überschaubarem Aufwand in Wohnungen umgewandelt und frei kalkuliert haben, tragen ein Rückzahlungsrisiko. Das gilt besonders dann, wenn sie den Mieter vor Vertragsschluss nicht auf die Ausnahme hingewiesen haben.

Bauherren und Investoren, die eine echte Umnutzung planen, etwa die Umwandlung einer Lagerfläche oder eines Ladens ohne Wohnausstattung mit großem Bauaufwand, können die Ausnahme weiterhin nutzen. Sie müssen ihre Ausgangslage und die Kosten aber sauber dokumentieren.

Käufer von Eigentumswohnungen, die aus Teileigentum entstanden sind, übernehmen beim Kauf einer vermieteten Einheit das Risiko aus dem bestehenden Mietvertrag. Wer die Rendite auf Basis einer Miete oberhalb der Mietpreisbremse kalkuliert, sollte die Unterlagen zum Umbau vor dem Notartermin kennen. Neben Kaufpreis und Miete gehören auch die Kaufnebenkosten in Berlin in die Rechnung, wenn eine niedrigere Miete die Kalkulation ohnehin schon drückt.

Die zweite Ausnahme: umfassende Modernisierung

Neben der Neubauausnahme gibt es eine zweite, die bei Umbauten oft verwechselt wird. Nach § 556f Satz 2 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Diese Ausnahme ist schwächer: Sie gilt nur für die erste Vermietung danach, nicht dauerhaft. Auch hier verlangt die Rechtsprechung einen Bauaufwand, der einem Neubau nahekommt. Zusätzlich muss die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen wie Sanitär, Heizung, Fenster, Fußböden und Elektrik auf Neubauniveau gebracht sein.

In der Praxis lohnt es sich, beide Wege getrennt zu prüfen. Ein Umbau, der für die dauerhafte Neubauausnahme nicht reicht, kann unter Umständen als umfassende Modernisierung durchgehen. Auch für diese Ausnahme gilt die Auskunftspflicht vor Vertragsschluss.

Was Mieter und Vermieter jetzt prüfen können

Mieter einer umgebauten Gewerbefläche

• Fragen Sie nach der Vorgeschichte. Hinweise geben das Klingelschild der Vormieter, Schaufensterreste, eine Gewerbeheizung oder der Eintrag als Teileigentum statt Wohnungseigentum im Grundbuch.
• Prüfen Sie Ihren Mietvertrag und die Unterlagen vor Vertragsschluss. Hat der Vermieter Sie schriftlich auf eine Ausnahme hingewiesen? Fehlt dieser Hinweis, kann er sich darauf vorerst nicht berufen.
• Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem örtlichen Mietspiegel und rechnen Sie 10 Prozent hinzu.
• Rügen Sie rechtzeitig und schriftlich. Für Mietverträge seit dem 1. April 2020 können Sie überzahlte Miete ab Mietbeginn zurückverlangen, wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn erfolgt und der Vertrag zu diesem Zeitpunkt noch läuft. Danach gilt der Anspruch nur noch ab Zugang der Rüge.

Vermieter umgewandelter Einheiten

• Sammeln Sie die Unterlagen zum Umbau: Fotos und Pläne vom Zustand vorher, Baugenehmigung oder Nutzungsänderung, Rechnungen der Gewerke.
• Stellen Sie die Baukosten den Kosten eines vergleichbaren Neubaus gegenüber. Liegen sie deutlich unter einem Drittel, ist die Neubauausnahme nach den beiden Urteilen aus diesem Jahr schwer zu halten.
• Prüfen Sie, ob die Auskunft vor Vertragsschluss erteilt wurde. Fehlt sie, läuft die Zweijahresfrist erst ab der formgerechten Nachholung.
• Kalkulieren Sie bei Neuvermietungen vorsichtig. Wer bei der Miete die Grenze der Mietpreisbremse einhält, braucht im Streitfall keine Ausnahme zu beweisen.

Käufer einer vermieteten Einheit

• Lassen Sie sich die Mietverträge und Umbauunterlagen vor dem Kauf geben. Achten Sie darauf, ob in der Teilungserklärung, also dem Dokument, das die Aufteilung in Einheiten festlegt, Teileigentum oder Wohnungseigentum steht.
• Rechnen Sie mit der Miete, die unter der Mietpreisbremse zulässig wäre. Liegt die Ist-Miete deutlich darüber, ist das ein Risiko und keine Rendite.

Einordnung: Was vorher galt und was sich ändert

Bis zu diesem Urteil gab es zum Umbau von Gewerberaum keine Linie aus Karlsruhe. Vermieter beriefen sich auf den Wortlaut des Gesetzes, und mehrere Berliner Instanzgerichte gaben ihnen recht, wie im Ausgangsfall das Landgericht Berlin II. Diese großzügige Lesart ist jetzt vom Tisch. Die Frage lautet nicht mehr, wie die Räume genutzt wurden, sondern, ob sie baulich schon eine Wohnung waren.

Zusammen mit dem Urteil vom 1. Juli 2026 ergibt sich ein schlüssiges Bild: Die Neubauausnahme belohnt echte Schaffung von Wohnraum, sei es durch Neubau, durch Wiederherstellung einer unbewohnbaren Ruine oder durch aufwendigen Umbau einer Fläche, die zum Wohnen nicht taugte. Eine bloße Umwidmung belohnt sie nicht.

Die Mietpreisbremse selbst bleibt dabei länger bestehen als ursprünglich geplant. Mit dem Gesetz, das am 23. Juli 2025 in Kraft getreten ist, dürfen die Länder Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bis zum 31. Dezember 2029 ausweisen. Ob in Ihrer Stadt eine Mietpreisbremse gilt, ergibt sich aus der Verordnung Ihres Bundeslandes.

Jeder Fall hängt vom baulichen Zustand vor dem Umbau, von den Kosten und von den Unterlagen ab. Vor einer Rüge, einer Rückforderung oder einer Verteidigung dagegen sollte ein Fachanwalt für Mietrecht oder ein Mieterverein den Einzelfall prüfen.

Häufige Fragen

Gilt das Urteil auch außerhalb Berlins?

Der Fall spielt in Berlin, die Auslegung betrifft aber § 556f BGB, also Bundesrecht. Sie ist überall dort von Bedeutung, wo eine Landesverordnung die Mietpreisbremse in Kraft gesetzt hat.

Ist damit entschieden, dass die Berliner Mieter ihr Geld zurückbekommen?

Nein. Der BGH hat den Fall an das Landgericht Berlin II zurückverwiesen. Dort wird jetzt geklärt, wie die Räume vor dem Umbau beschaffen waren, wie hoch der Bauaufwand war und ob die Vermieterin vor Vertragsschluss Auskunft erteilt hat.

Meine Wohnung war früher eine Arztpraxis. Gilt die Mietpreisbremse?

Wahrscheinlich ja, wenn die Praxis baulich schon wohnungsähnlich ausgestattet war, etwa mit Heizung, Fenstern und Sanitäranlagen, und der Umbau überschaubar blieb. Anders kann es aussehen, wenn erst ein großer Umbau die Räume bewohnbar gemacht hat. Den Nachweis dafür muss der Vermieter erbringen.

Hilft es dem Vermieter, wenn eine Nutzungsänderung genehmigt wurde?

Die Genehmigung belegt, dass die Wohnnutzung baurechtlich zulässig ist. Über den baulichen Zustand vorher und den Bauaufwand sagt sie allein wenig aus. Die Unterlagen zum Bauantrag können aber als Beleg für den Ausgangszustand nützlich sein.

Was ist der Unterschied zur Ausnahme bei umfassender Modernisierung?

Die Neubauausnahme nach § 556f Satz 1 BGB gilt dauerhaft für alle künftigen Vermietungen. Die Ausnahme nach umfassender Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB gilt nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung. Für beide muss der Vermieter den Mieter vor Vertragsschluss informieren.

Quellen

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. August 2026, Az. VIII ZR 104/25, Entscheidungsdatenbank unter bundesgerichtshof.de
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juli 2026, Az. VIII ZR 50/23
• § 556d, § 556f und § 556g BGB auf gesetze-im-internet.de
• Bundesregierung: Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029